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【办案实务】以划拨方式取得土地使用权的,该土地上的房屋所达成的房屋买卖合同效力如何认定?


【裁判规则】

        以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,未经有批准权的人民政府批准,房屋买卖协议无效。

【案例索引】

      哈尔滨市不锈钢制品厂、李岩房屋买卖合同纠纷再审民事判决书(2017)最高法民再70号

【法院观点】

关于案涉《房屋买卖协议》是否有效

        依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理。
本案中,不锈钢厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利,但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上,因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,上述条例属于行政法规的强制性规定。

        本案房屋所涉及的土地为划拨取得,土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批,不具有对土地使用权进行处分的权利,双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。
另外,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定,本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。原再审判决认定案涉《房屋买卖协议》有效,属于适用法律确有错误。原二审判决认定案涉《房屋买卖协议》无效并驳回李岩的诉讼请求,有事实和法律依据,应予维持。



作者:上海市锦天城(南京)lol赛事押注事务所 专职lol赛事押注  陈玉蓉
作者简介:陈玉蓉lol赛事押注,上海市锦天城(南京)lol赛事押注事务所专职lol赛事押注,主要执业领域为房地产、建筑工程、公司商事争议纠纷、法律顾问等。
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